Por Nicolás Álvarez Arrau / nicolas.alvarez@diarioelsur.cl

Acceder a la vivienda propia se ha vuelto una tarea mucho más complicada que en años anteriores, sobre todo en la Región del Biobío, según plantean algunos académicos de la zona. Datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción muestran incluso que las familias penquistas dejaron de comprar departamentos o casas para establecerse de forma definitiva. Allí, el gran dato dice que la compra de viviendas cayó en 40% en un año.

"Este año en Concepción existe la oferta más baja de viviendas desde 2016, es decir, en seis años. Nunca se había visto una contracción tan fuerte en el sector, provocada por malas decisiones políticas, freno a la inversión y ralentización de proyectos", acusan también desde Conce es Conce, agrupación que reúne a una serie de organizaciones, entre las que se encuentra el gremio constructor.

Las razones

Viviana Véjar, profesora investigadora de Faro de la Universidad del Desarrollo (UDD), advierte que Biobío es la segunda región más afectada en materia de acceso a la vivienda después de la Metropolitana, ya sea a la hora de comprar o arrendar. Un primer problema, dice, tiene que ver con la elevada tasa de interés producto de la política monetaria contractiva del Banco Central para bajar la inflación y el aumento de todos los créditos, como el hipotecario. "Por lo tanto, ya el dividendo es altísimo", cuenta.

Agrega que otro punto tiene que ver con el contexto de recesión e inestabilidad política, "en donde los bancos se han puesto muy estrictos para establecer condiciones y poder acceder al crédito". Un ejemplo sería el aumento del nivel de renta para acceder a un crédito, que pasó de $1,8 millones a $2,1 millones, según Véjar. A eso suma la disminución en los plazos de estos mismos créditos, "porque ahora lo dan a 20 años y no a 30, lo que hace que el dividendo sea mucho más alto y que bastante gente quede solo con la opción de arrendar a precios que están 30% más altos".

Hay factores locales que también inciden. A juicio de la académica UDD, la última modificación al plano regulador de Concepción que limita la construcción en altura en la zona céntrica lleva a tener una menor oferta y, por ende, a encarecer los proyectos habitacionales que hay en el sector.

Otro elemento a considerar dice relación con el ingreso de nuevas normativas que, además de mejorar los inmuebles, también las encarece. Bernardo Suazo, presidente de la CChC Concepción, cuenta que a la fecha existen más de 20 normas que han hecho que los precios hayan subido de forma progresiva desde 2004, tanto acústicas, técnicas, de ascensores o sísmicas.

Dentro de los grupos más impactados por esta problemática asoman aquellos que cuentan recién con su primer empleo y las personas "millennials". Más allá de un tema etario, la directora de Postgrado de la Universidad San Sebastián (USS), sede Concepción, Karin Bravo, sostiene que esto se relaciona más bien al nivel de ingreso de las familias, entendiendo que existen jóvenes profesionales que pese a todo siguen siendo sujetos de crédito para la banca y personas mayores que al no tener estudios y recibir un ingreso promedio sí podrían verse más limitadas respecto a la entrega de créditos.

Bravo explica que desde hace unos cinco años las viviendas han experimentado un incremento importante en su precio, incluidas las más pequeñas. "Para que la población tenga su vivienda propia tiene que haber, de alguna manera, una coordinación entre el sector público y privado que construye estas viviendas, a fin de que estas sean ofertadas a precios razonables (...) Ahora bien, mientras esté poco controlado el nivel de precio de la economía será difícil que los costos de las viviendas bajen, porque igualmente se incurre en costos de construcción que día a día suben", asegura la académica.

Así como el arriendo es un fenómeno creciente que responde a la dificultad de acceso a casas o departamentos, también se ha identificado una subida en la cantidad de familias que viven en calidad de allegadas. Desde la CChC Concepción dicen que la crisis de vivienda es profunda, pues muchas familias optan por vivir con parientes, compartiendo espacios. "Hay personas que tienen la posibilidad de arrendar, pero hay otras que no tienen esa posibilidad o tienen que elegir lugares más alejados (...) Quienes no pueden acceder a esas alternativas, terminan, incluso, en campamentos", comenta Suazo. De hecho, según el organismo Déficit Cero, Biobío es la tercera región en Chile con el mayor déficit de vivienda, con una alta presencia de hogares allegados, los que representan el 57% de los requerimientos de vivienda de la zona.

Datos regionales de la Corporación de Bienes de Capital (CBC) indican que de cara al quinquenio hay 4.037 casas nuevas disponibles en las ofertas de los proyectos inmobiliarios con cronograma definido al segundo trimestre de este año. La mayor parte se concentra en 2023, con 1.326. En el caso de los departamentos, la cifra regional del quinquenio alcanza los 1.621 y allí también la oferta mantiene mayor fuerza el año que viene, con 597. Es importante indicar que estos números pueden variar en los nuevos informes dependiendo del ingreso o salida de iniciativas con cronograma establecido.

Mirada de vivienda

Desde la Seremi de Vivienda y Urbanismo recalcan que los problemas que vive la Región del Biobío son los mismos que experimenta el resto del país. "Estamos con problemas en la clase media para poder acceder, por ejemplo, a los créditos que hoy están más elevados, por eso se ha estado trabajando en esa línea, entendiendo que el Ministerio tiene cubierto todo lo que implica las viviendas que son para sectores vulnerables", dice la seremi Claudia Toledo.

La autoridad regional añade que a raíz de lo anterior se han tomado acciones desde el Ejecutivo, especialmente de acuerdo al trabajo liderado por las carteras de Hacienda y Vivienda y Urbanismo. Hace algunas semanas, los ministros Mario Marcel y Carlos Montes detallaron un plan para apoyar a la industria de la construcción y la compra de viviendas. Parte de los frentes tienen que ver con la garantía estatal de 10% del valor del inmueble para viviendas de precios entre 2.600 UF y 4.500 UF, o las garantías de remate.

El problema, además, está siendo subsanado a través de los distintos llamados abiertos por el Ministerio. Claudia Toledo plantea que en el territorio se mantienen activos unos 10 y que de un tiempo a esta parte se ha podido palpar una diversidad mayor, como el de vivienda industrializada, el de reparación de edificios que se pudiesen adaptar para viviendas o el de ejecución directa.

"Más que un porcentaje mayor, lo que tenemos hoy es diversidad y líneas nuevas. El ministro Montes nos ha planteado que, al menos, estemos trabajando en 10 líneas distintas para apoyar este problema, y acá en la Región estamos trabajando en varias; yo diría que estamos en todas", enfatiza la seremi, quien respecto a una posible normalización del tema dice que las condiciones actuales son complejas, pero que el gobierno tiene claro que hay una obligación para generar proyectos que mantengan la inversión en las regiones y el país.

"Este período es complejo, pero hace unos días se veía un par de señales optimistas sobre la inflación, así que estamos apoyando y disponibles para la inversión", concluye la autoridad.