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problemática de infraestructura de agua potable porque no permitía construir edificios de gran altura.
"El valor mínimo en el centro de Concepción es de 35 UF el metro cuadrado construido y si uno hace la multiplicación, un departamento de 55 metros cuadrados vale sobre los 70 millones de pesos. Son precios altos, pero la verdad es que la gente está dispuesta a pagarlo", precisa el docente de la Universidad del Bío-Bío.
Por eso grafica que hoy la gente vive donde quiere y puede pagar. "En Chile hay un mercado libre y esos son los valores que la gente está dispuesta a pagar y el vendedor dispuesto a aceptar. Las inmobiliarias corren el riesgo de poner el producto a un precio al que no puedan comprarlo o no quieran hacerlo", insiste Gaete.
El precio y la demanda -explica el arquitecto de la UBB- sigue la infraestructura de esta ciudad: aquellos sectores más seguros, con mejores condiciones ambientales, con mejor desplazamiento; tienen los mayores precios. "No tiene que ver con la distancia en metros, sino en tiempo, una persona que vive en Coronel se demora una hora y media para llegar al centro de Concepción y viajar a Chillán es una hora y son más de 150 kilómetros", ejemplifica.
Los precios más altos siempre estarán en el cuadrante de Avenida Los Carrera hacia Víctor Lamas y desde Prat hasta la Plaza Acevedo, considerado como el centro penquista desde el punto de vista urbano.
HACIA OTRAS COMUNAS
Aaron Napadensky, director del Laboratorio de Estudios Urbanos de la Universidad del Bío-Bío plantea que las personas con mayores ingresos han migrado del centro penquista y han buscado lo que denomina como "belleza escénica". "Te puedes dar cuenta de que ofertas como Lonco Parque, Laguna Chica, Laguna Grande, tienen un valor distinto porque los altos ingresos no se comportan como antiguamente que iban a barrios tradicionales, sino que buscan nuevos enclaves", precisa.
En ese sentido, la comuna de San Pedro de la Paz es la que -con sus atractivos naturales- ha atraído a las personas de mayores ingresos a vivir allí, en desmedro de Concepción. "Se trata de la gran ganadora que se consolida no sólo para familias, sino que también se ha convertido en un sector muy atractivo para personas solas o en pareja, que están empezando su vida profesional. Cuando ves que evolucionan las casas a departamentos de un ambiente y un dormitorio, eso da cuenta de la diversificación en los residentes", precisa.
Inclusive se pueden ver ofertas inmobiliarias cercanas a la Ruta 160 por sobre los 4 mil UF, lo que significa que se apunta a rentas más altas, ya que cuestan sobre los $110 millones. ¿Por qué alguien querría irse a vivir a un punto de alta congestión y que suma a aquellos que vienen desde el sur del Región? Napadensky asegura que se debe a que "la oferta inmobiliaria ya tiene incorporada la mejora del Puente Industrial, la ruta Piedemonte, eso no deja de ser significativo. Estamos teniendo un alza sostenida de precios de suelo en esos sectores".
EFECTO PANDEMIA
Los expertos coinciden en que hay muchas variables que inciden en el mercado inmobiliario y que, por ende, la regulación de altura no sería tan relevante como el efecto que provocará la pandemia del coronavirus, especialmente por las características habitacionales que necesitará la gente de ahora en adelante. Y, sobre todo, si empresas se suman al teletrabajo como una política permanente y no sólo como una medida por la emergencia sanitaria.
"Hay que analizar cómo la vida cotidiana se ve afectada por el teletrabajo, algunos van a volver, pero otros van a seguir trabajando en sus casas. Muchas empresas construyen edificios para ser oficinas, ¿qué va a pasar con eso? Pienso en ribera norte, por ejemplo", sentencia Alvarado.
El doctor en Geografía piensa que, más allá de los departamentos habitacionales, muchas oficinas quedarán desocupadas porque el profesional independiente, por ejemplo, un psicólogo o un abogado, ya no necesitará contar con una oficina céntrica. Pero también, aquellos profesionales jóvenes que arrendaban en el centro cerca de su trabajo, si continúan con el teletrabajo, ya no tendrán necesidad de arrendar en ese lugar específico.
Alvarado indica que "en Santiago el edificio Movistar está a la venta, ¿a quién le vendo eso? ¿quién podría necesitar un espacio así, que no sea Movistar? Y eso es lo que le puede pasar a plantas de oficinas postpandemia, que este mercado disminuya su demanda".
Aaron Napadensky agrega que con la pandemia se ha generado un cambio en la demanda de casas con patio, precisamente, porque el teletrabajo y las cuarentenas son necesarias vivirlas en espacios más grandes y que permita tener aire libre, por lo que es mucho más cómodo hacerla en una casa amplia, de dos pisos, que en un departamento de un dormitorio y con un pequeño balcón. Y como la vida ya no se da tanto en la vía pública -como previo a la pandemia- el pequeño departamento toma otro significado.
Napadesnky cree que "vamos a ver una ralentización de ventas de proyectos inmobiliarios producto de la pandemia y por el estallido social. El espacio público en el centro está bien deteriorado y los grupos de altos ingresos han tendido a emigrar".
Agrega que la misma pandemia hace que la gente no utilice el espacio público del centro de la misma manera, que no vaya a los grandes negocios y sí acuda a los negocios de barrio. Y respecto a la disposición de servicios, hay otras comunas -como San Pedro de la Paz- que tienen lo necesario para evitar que algunas personas tengan que acudir al centro penquista para realizar algún trámite, dejando atrás la concepción de "comuna dormitorio".
Sin embargo, pese a este cambio de caracterización, el precio no babajaría. Héctor Gaete dice que -según los datos recogidos para el boletín de suelo- existió una disminución en el precio del suelo a principios de la pandemia, pero pronto volvió a subir. ¿Por qué? Indica que "si es un mercado libre y la gente no puede comprar, ¿por qué los precios subieron? Porque hay una fuerte intervención del Estado para que las empresas no tengan pérdidas, se trata de fondos indirectos como fue la Ley de Protección al Empleo, sumado a que los bancos renegociaron sus créditos y los proyectos inmobiliarios funcionan así y postergaron sus pagos. Eso llevó a no tener pérdidas y poder subir sus precios".
Y Gaete suma otro factor: Chile al ser una economía abierta, hay edificios completos que son comprados por capitales extranjeros y no por familias, lo que hace el negocio inmobiliario siga en movimiento, pese al escenario actual de emergencia sanitaria. Y que, pese a que se vivió una baja en el precio de suelos al inicio de la pandemia, mirando el panorama completo subió un 20%.
Pese a que la caracterización de quienes viven en Concepción -en el centro o en las periferias- ha ido cambiando por la contingencia nacional, las distintas variables que influyen en el rubro, lo hacen dinámico y que, pese a ciertas restricciones, se siga construyendo en las áreas más demandadas y disponibles, y que siga habiendo carteles de proyectos inmobiliarios de venta en verde.
El segundo semestre del 2020 mostró un aumento de cotizantes, lo que se explicaría por la disposición del 10% y las bajas tasas de interés.