Por Nicolás Álvarez Arrau / nicolas.alvarez@diarioelsur.cl

El tema de las edificaciones, sobre todo aquellas inmobiliarias, es un asunto que sí o sí crispa los ánimos y alienta las discusiones. Por un lado, están los grupos privados, las constructoras, que aspiran a tener mejores condiciones para habilitar sus proyectos de una manera mucho más rápida, promoviendo con ello el crecimiento económico local y regional. Por otro, asoman los grupos sociales, incluso ciertas administraciones municipales, que velan por la armonía urbana, sin construcciones de altura que contaminen la imagen de ciudad que proyectan o dañen la vida de barrio. Todo esto, por ejemplo, se vivió acá hace algunos años cuando el municipio de Concepción hizo efectiva su actualización del plan regulador, que pone freno a las torres de altura, en especial en el centro.

La materia, sin embargo, da para un análisis mayor. Datos del Sistema Nacional de Información Municipal (Sinim) muestran que durante 2022 las 33 municipalidades de la Región del Biobío entregaron 2.888 permisos de edificación. Hay que entender este concepto como la autorización que otorgan dichas administraciones a través de sus direcciones de obras (DOM) para construir una iniciativa determinada. Para hacer correr el proceso, según explica el académico de Arquitectura USS, Francisco Schiappacasse, se debe presentar un expediente que contenga los antecedentes legales de la propiedad, así como los antecedentes técnicos del proyecto, es decir, planos y especificaciones técnicas, tanto de su arquitectura como de su cálculo estructural, los que deben dar cuenta del cumplimiento de las normativas de urbanismo y construcción que las rigen. Además, es importante adjuntar factibilidad de dotación de servicios sanitarios, y recientemente se ha agregado un Informe de Mitigación de Impacto Vial y el cálculo del aporte al espacio público que se deberá pagar al momento de la recepción de la obra por la DOM. "La duración del proceso de obtención de un permiso de edificación varía de acuerdo a la complejidad de la obra, pero generalmente no son menos de tres a seis meses, y a veces puede ser hasta un año o más", explica el profesor.

Ahora bien, la cifra regional muestra un fenómeno particular. Al comparar con 2017, Biobío registra una baja de 41% en la entrega de estos permisos, lo que se palpa en la mayor parte de las comunas, a excepción de seis: Quilaco, Tucapel, Antuco, Tomé, Penco y Los Ángeles. Al contrario, las ciudades con los indicadores más disminuidos son Tirúa (-98%), Hualpén (-88%), Quilleco (-86%), Curanilahue (-78%) y Mulchén (-74%). Otro dato: al analizar por provincia se observa que Concepción y Biobío experimentan caídas de 28% y 27%, respectivamente, porcentajes muy lejanos a lo que sucede en Arauco, en donde la merma en la entrega de este tipo de permisos se sitúa en el 60% en cinco años.

Académicos y municipios analizan un fenómeno que, desde su punto de vista, responde a razones multifactoriales y a la característica propia de cada territorio. El actual escenario económico y un shock de financiarización de vivienda experimentado previo a 2017 son parte de los elementos que explican esta baja general que vive la Región.

Financiarización, arriendo y panorama económico

Para el director del Laboratorio de Estudios Urbanos UBB, Aaron Napadensky, en esta baja de 41% en la entrega de permisos de edificación se confabulan distintos fenómenos, siendo el primero la expectativa de la gente respecto a los créditos hipotecarios y sus tasas, "que pese a presentar una baja, aún tienen niveles altos en relación a lo que estábamos acostumbrados previo al estallido social. Eso genera una caída en la expectativa respecto de la adquisición de la vivienda propia". El académico agrega que por otra parte no hay que olvidar los crecientes fenómenos del arrendamiento y allegamiento.

"Se está generando un proceso de expansión de las masas arrendadoras en las grandes ciudades del país, especialmente en Santiago y Concepción, y eso tiene una explicación que tiene que ver con un proceso de financiarización, es decir, cómo muchas veces los capitales -en gran medida extranjeros- se refugian en los ladrillos y construyen mucho edificio para inversión", sostiene. Sobre este punto, cuenta que entre 2010 y 2017 en la zona se construyó bastante bajo este marco de financiarización de la ciudad o acumulación de capital, lo que a la postre generó un stock importante de vivienda que hace que en estos últimos años no se requiera, justamente, abrir tantos procesos que impliquen la entrega de permisos.

"Usted me podría decir que siempre hay un déficit de vivienda, cosa que es verdad, pero hay un stock importante de vivienda que se produjo por este shock de financiarización de nuestras ciudades, y ese stock está conteniendo hoy la demanda de los grupos medios y medios altos (...) Esta baja de los permisos de edificación, que lleva como 17 meses en caída consecutiva en todo Chile, se debe en gran medida a una caída en la expectativa dada por la situación económica y macroeconómica, pero por otro lado a este shock de financiarización que creó un alto stock de vivienda", plantea Napadensky, quien dice que tampoco hay que olvidar las modificaciones de los planes reguladores que bajan la altura de los proyectos, tal como sucedió en Concepción.

Desde la óptica de Francisco Schiappacasse, el tema también responde a un elemento multifactorial. Eso sí, reconoce que para nadie es un misterio que la economía nacional no pasa por su mejor momento y que esa situación abre un panorama muy determinante en este decrecimiento, "pues ha hecho que el financiamiento, tanto para las empresas constructoras e inmobiliarias como para el público en general, esté mucho más restringido y el ánimo de emprender y arriesgar esté muy mermado". Advierte que tampoco ayuda la incorporación de nuevos requisitos para un permiso de edificación, como son el Informe de Mitigación de Impacto Vial, "que han agregado al menos tres a seis meses a proyectos que no requerían este estudio".

"Finalmente, en el caso específico de Concepción, creo que la modificación del plan regulador vigente desde junio del 2021 fue un importante freno a la inversión inmobiliaria, pues pasó de un plano regulador excesivamente liberal en algunos sectores, a uno muy restrictivo que, con los valores de suelo vigentes, hace inviable este tipo de inversión", remata.