Es uno de los ítem que se agregó con el paso de los años, sobre todo por la masificación de los edificios de departamentos y los condominios. Se trata de los gastos comunes, que sirven para costear los elementos propios de la administración, como conserjes, quinchos, salas de eventos, lavanderías, piscinas y gimnasios, espacios comunes que deben mantenerse y financiarse.

Por eso es que Edifito hizo un estudio que dio cuenta que este desembolso ha aumentado su valor en forma considerable en los últimos 10 años. En efecto, el incremento ha sido del 39% en los valores de los gastos comunes a nivel país entre el 2008 y 2017, con un 3,9% anual, donde los ítems de salarios, proveedores y seguros han sido los que más han influido en esta alza.

Para el caso de la Región del Biobío, el análisis arrojó que el valor promedio es $69.779, teniendo un crecimiento anual de 3,8% en los últimos 10 años. Así la zona aparece en el puesto número 4 del ranking de las 14 comunas analizadas, con un índice de morosidad promedio de 30,8%.

Importante destacar que se considera moroso a los propietarios o arrendatarios con 1 o más meses consecutivos de deuda.

De esta manera, el estudio de edifito.com saca como conclusiones que el 70,3% de los propietarios o arrendatarios cumple con el pago de sus gastos comunes, y en promedio hay un 29,7% de morosos al mes en los condominios a nivel nacional. Por otro lado, del porcentaje de morosos, un 9,3% adeuda 3 o más gastos comunes, considerándose una deuda de alto riesgo.

Guillermo Márquez, gerente de Tecnología de Edifito.com, comentó que el pago de un monto debe ir acorde a lo que reciba a cambio, es decir, a la calidad del servicio. "Vemos que en la medida que los administradores cuentan con apoyo y herramientas de análisis, mejora su calidad de servicios, y las comunidades mejoran su gestión, y eso hace bajar directamente el nivel de morosidad del edificio o condominio. Cuando todo funciona en forma óptima y trasparente, la personas pagan sus gastos comunes más tranquilos y seguros", destacó.

DISCONFORMIDAD

Agregó que en general lo que aprecian en el grupo de personas que no quieren pagar, que llegan al 20%, es porque están disconforme, ya sea con la administración o con el comité de administración, o quizás se deba a un problema puntual que ellos han tenido o con la administración y gestión del edificio, como por ejemplo, cosas que no funcionan o hay poca transparencia en la gestión.

Ahora, hizo ver que la Ley 19.537 indica la obligatoriedad del pago de los gastos comunes, y los define como un titulo ejecutivo, lo cual permite que la cobranza sea realizada en forma judicial de no proceder con el pago el copropietario del inmueble, además faculta a la administración del edificio o condominio al corte del suministro eléctrico hasta que sean pagados los gastos comunes.

Mauricio Meza, docente de la Escuela de Derecho Universidad de Las Américas y experto en derechos del consumidor, también notó que es una obligación legal, pues cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.

Explicó que en el caso de los copropietarios morosos en el pago de los gastos comunes no se les puede suspender el suministro eléctrico de espacios comunes, porque eso afectaría a los copropietarios que están al día. Ahora, respecto del suministro de agua, hay que revisar lo que establece el reglamento de copropiedad y también lo que se acuerde en la Asamblea en relación al agua caliente, porque el suministro de agua potable es un servicio básico que no se puede suspender.

CONSERJE

Gustavo Toledo, gerente en la zona de Fidemconsultores, que cuenta con un área de administración de condominios y edificios, afirmó que dentro de los gastos comunes lo que más incide es el sueldo de los conserjes y si se hace turno completo, de lunes a domingo, por 24 horas, se requieren cuatro personas. "El sueldo promedio es el mínimo más viático y colación, que suman unos $30 mil extra. Como el 1 de marzo este salario subió a $301.000, ya hay un reajuste de 4,5%", apuntó.

Por eso, dijo, es que muchos condominios han tomado la decisión de tener conserje de día, pues en la noche encarece, lo que se suma que algunos copropietarios no pagan en forma regular, algo que depende mucho de la gestión del comité y del administrador, ya que existen herramientas para presionar, como suspender el suministro eléctrico, algo que se puede aplicar al haber tres meses de morosidad.

También se podría poner un abogado para llevar adelante un cobro judicial, lo que al final sale más engorroso y más oneroso, tomando en cuenta que la deuda no es tan alta para eso. "En lo personal y lo que al final da buenos resultados, que lo he visto personalmente, es tener una buena relación con los vecinos y dar plazos, porque la gran mayoría no paga porque se le olvida o no está dentro de sus prioridades. Entonces cuando hay un buen vínculo, uno se acerca al deudor y se puede repactar en cuotas para seguir el pago en forma regular", estimó.

Sobre el costo promedio que reveló el estudio para la Región, afirmó que es alto, aunque dependerá del número de casas o departamentos que tenga una comunidad, ya que mientras más existan, el costo del gasto común puede ser menor.