Oferta por departamentos es de unas 2.400 UF en Concepción
Que el Gran Concepción está viviendo desde hace años un boom inmobiliario de eso no hay dudas. En varios puntos de la intercomuna se ejecutan proyectos de todo tipo, pero los de departamentos son los favoritos. Incluso, de acuerdo al último informe de ventas de viviendas nuevas entregado por la Cámara Chilena de la Construcción, el 80% de los proyectos corresponde a edificios de altura y el 20% a casas.
Pero ¿cómo cuál es la oferta de los departamentos?, ¿cuál es su tendencia en construcción?, ¿en cuánto fluctúan los precios? De acuerdo a los datos entregados por la consultora Colliers Internacional, el rango de precio más ofrecido en esta ciudad sería entre las 2.000 y las 3.000 UF de acuerdo al análisis hecho entre agosto del 2017 y enero del 2018.
La firma explicó que el valor promedio de la oferta existente actualmente estaría cercana a las 2.400 UF, con un máximo de 7.250 UF y un mínimo de 1.150 UF. Agregó que esta dispersión estaría directamente relacionada con factores de ubicación, superficies y tipologías de los departamentos, lo cual se vería reflejado en el valor del m2, donde el promedio sería de cerca de 47 UF/m2, con una diseminación importante entre los precios más altos con los más bajos.
El rango de precio más ofertado está entre las 2.000 y las 3.000 UF con un 50% de participación, seguido muy de cerca del rango entre las 1.000-2.000 UF.
PLUSVALÍA
Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Empresas Armas, sostuvo al respecto que en Concepción cuentan con ofertas que parten desde 1.463 UF, como es el caso del edificio "Community", que está ubicado en Avenida Aníbal Pinto. A su juicio, "es una muy buena oportunidad para quienes buscan plusvalía en un entorno con gran proyección, ya que su precio y ubicación es tan conveniente para quienes desean invertir, como para aquellos que quieren renovar su vivienda y vivir con todas las comodidades de un departamento nuevo".
El estudio de la consultora revela que en relación a la tipología de las viviendas con más oferta, lidera el formato de 2 dormitorios y 2 baños, seguido de 1 dormitorio y 1 baño. "Actualmente encontraríamos algunos departamentos con cuatro dormitorios y 4 baños y cerca de 140 m2 y sólo se encontraría en un proyecto, el resto de los desarrollos no superaría los tres dormitorios con dos baños en general", detallan en Colliers.
BAJA
Para el año 2013 la comuna de Concepción registró su mayor cantidad de permisos de edificación de departamentos con cerca de 2.950 unidades, luego la tendencia ha sido a la baja, donde para el 2016 solo se registraron cerca de 650 unidades. Según proyecciones del INE para el año 2020 Concepción debería tener una baja de un 0,2% en su población, por lo que la oferta residencial debiera ser bastante acotada en cuanto a niveles de crecimiento. Se esperaría una densificación del área céntrica de la ciudad, con proyectos que podrían estar cercanos a los 20 pisos.
Los estratos que lideran en Concepción son D y C3 con un 28% y 26% respectivamente, alcanzando el 54 % del total de habitantes, es por esto que la oferta de departamentos en cuanto a precio y productos debe ser más bien conservadora, enfocados en precios acotados por lo que no es posible ofrecer equipamiento adicional de alta categoría.
En cuanto a las zonas, la principal de desarrollo continúa siendo el centro de Concepción específicamente en Los Carrera con Paicaví, en esta zona se concentran alrededor de 9 proyectos de departamentos.
Por otra parte el sector de la laguna sería una zona con un desarrollo considerable, al igual que las cercanías a la Universidad de Concepción.
Se espera un desarrollo complementario al área céntrica, el cual debiese desarrollarse en el sector del borde del río, logrando renovar esta área a través de proyectos residenciales y mixtos.
Por último, el análisis señala que las alturas que predominan en la zona son entre 11 y 15 pisos. Las edificaciones de menor participación serían los sobre 20 pisos, lo cual iría directamente relacionado a la normativa de alturas máximas permitidas.
Todos estos elementos mencionados en el reporte han generado que inmobiliarias regionales y de alcance nacional estén desarrollando proyectos en este núcleo urbano, que es una de la ciudades más importantes del país (junto con Santiago y Valparaíso) por su población, universidades, servicios, sector industrial y comercio.
Para Rodrigo Abufón, gerente comercial Inmobiliaria Aconcagua, Concepción es un mercado residencial consolidado y en constante crecimiento. Es una de las principales ciudades del país y, por ende, del sur de Chile. Concentra gran desarrollo industrial, manufacturero y portuario en conjunto con una importante red educacional universitaria que la hace atractiva no solo para sus habitantes, sino que también a nivel nacional.
DISPOSICIÓN
Agregó que los valores de las viviendas reflejan la disposición que hoy tienen las personas para pagar por una, considerando un rango histórico de mayor concentración de oferta de entre 2.000 a 3.000 UF. Cabe destacar la dispersión de valores, lo que muestra una amplitud de oferta en la zona que abarca todos los segmentos de clientes y tipologías de producto, con foco principal en la primera vivienda.
Remarcó que se tratan de valores de mercado ajustados a la realidad en la ciudad. Esto debido al perfil de cliente objetivo y su comportamiento en el corto y mediano plazo.
Respecto a la tendencia de construcción en la zona, el ejecutivo dijo que ell desarrollo histórico de Concepción como comuna está ligado a los proyectos de densificación en altura (casco histórico) con foco en la primera vivienda, así como en la gran red universitaria que se ubica en el centro de la ciudad, siendo esta una oportunidad adicional para la construcción en altura y para satisfacer esa demanda. Lo anterior, si se suma al mercado que está enfocado en la inversión dada la gran cantidad de estudiantes universitarios en la zona, provoca una dinámica alta de departamentos. Asimismo, esta coincide con una mayor constructibilidad que ofrece el Plan Regulador Comunal (PRC) vigente en el área centro de Concepción, lo que hace que las viviendas sean mayormente de 1 y 2 dormitorios en el centro y de 3 dormitorios en torno a las áreas de extensión de la ciudad, como es el Valle Andalién.
SEGMENTOS MEDIOS
Con todo esto, Abufón afirmó que según la visión que tienen, el mercado de primera vivienda está enfocado en segmentos medios de la demanda (de 2.000 a 4.000 UF), en áreas con buena accesibilidad y cercanas a espacios comerciales y servicios complementarios.
"Esto se da tanto en el centro de Concepción como en zonas de extensión cercanas al Trébol. Lo anterior, se suma a la alta componente de inversión en el centro, que responde a la demanda del usuario final, como es el estudiante universitario. De acuerdo con ello, las rentabilidades siguen siendo atractivas, en torno al 6% en 2017, lo que se traduce en una opción real para todo inversionista que busca oferta de departamentos, especialmente en el centro de Concepción donde se encuentra el proyecto Parque Chacabuco", detalló.
Sobre las alturas, el representante de Aconcagua indicó que acá se manifiesta una relación directa con el PRC vigente y las directrices que entrega en términos de regulación para la construcción. Esto ocurre al concentrarse gran parte de la oferta en el centro de Concepción, donde el rango de pisos de los edificios tiende a ser mayor que en las áreas de extensión.