Venta de viviendas se disparó, pero también los desistimientos
Cifras contundentes, que por un lado reflejan por un lado el buen momento inmobiliario y por otro de una situación inestable, por los desistimientos, es lo que arrojaron las cifras correspondientes a agosto que ayer entregó la Cámara Chilena de la Construcción (Cchc).
De acuerdo al informe, ese mes se comercializaron 556 viviendas; 71% más que en igual mes del año anterior y 34% más que en julio de 2015.
En este mes se ratifica el comportamiento "antiestacional" y "acentuado" de las ventas inmobiliarias, tanto en casas como departamentos, influenciado por la "condición del IVA".
Además, la oferta muestra un comportamiento dispar, donde departamentos disminuyen y casas aumentan; esto a raíz de la "condición IVA" además del deterioro en los fundamentos económicos.
En combinación de las variables anteriores, los meses para agotar oferta son reflejo del buen momento inmobiliario.
Es así que para el caso de los departamentos se vendieron 337 unidades, lo que implica un aumento anual del 94% y mensual de 24%. Respecto a las casas, se comercializaron 219, que se traducen en un 44% en el año y de 59% mensual.
Durante el año, se puede constatar que durante enero y febrero la venta es más lenta por el efecto vacaciones, pero se reactiva en abril por el efecto de la feria Finco, para luego recaer desde mayo a julio. En agosto de este año se produjo un acentuado crecimiento de los últimos cinco años, producto de la decisión de las familias por adelantar la compra y así evitar el efecto IVA.
Además, hay una consecuencia por parte de los inversionistas que están en búsqueda de propiedades.
De alguna manera, además de lo que implica la aplicación de este impuesto, la fuerte alza por la adquisición de propiedades contradice la aireación negativa que se tiene de la economía, pues la gente está invirtiendo en algo seguro. A esto se suma con la magnitud de oferta, la cual siendo mayor es también igual la venta.
El comportamiento de consumo de viviendas entre el 2010 y 2014 fue plano y por ello llama fuertemente la atención la fuerte tendencia este año.
Otro factor que ha influido es la participación en el mercado de las ventas en blanco y verde, que podría elevar niveles de desistimientos, ante coyuntura crediticia y económica.
Si en el 2013 la cantidad estándar o tendencial de participación de las ventas blancas o verdes eran del orden 70%, es decir, 7 de cada 10 estaban bajo ese sistema y solo 3 para entrega inmediata, hoy eso ha llegado casi a un 90%, o sea, 9 de cada 10 están bajo esa modalidad. Esto implica que en cualquier momento se debe escriturar.
Respecto a los precios, existe un crecimiento anual de un 9% promedio para el caso de los departamentos y de 6% para las casas. Estas son cifras consecuentes con la demanda, según el análisis de la Cchc, considerando que la inflación está en torno al 5% al año.
Lo más significativo ocurre en las casas, por una situación de escasez de paños. Hasta antes del terremoto de febrero de 2010, la participación en la oferta en este tipo de viviendas era de 70%. Luego del sismo, hubo un cambio de 70% a 30% a favor de los departamentos. Esto fenómeno demuestra que la gente perdió el temor a vivir en alturas junto a la poca disponibilidad de suelos para propiedades de un piso o dos.
El "sesgo IVA" está jugando un rol clave porque si tiene promesa válidamente firmada antes del 1 de enero de 2016, la venta estará exenta sin importar la fecha en que se escriture, pero si no hay promesa rubricada el 2015, pero tiene permiso vigente al 1 de enero de 2016, puede transferir (no promesar) antes del 1 de enero de 2017 y esa venta será exenta.
Esto se traduce en que hay una caída en la oferta de departamentos, pues como la construcción demora casi dos años, los inversionistas no alcanzarán a vender durante los tres meses que quedan de este año. En agosto hay 3.373 departamentos en oferta, lo que demuestra una constante.
Otro fenómeno que se está dando es el desistimiento, que son las promesas que se están cayendo o anulando por las mayores restricciones en la entrega de créditos hipotecarios, en que los bancos están dando el 80% del crédito, o por problemas relacionados con el empleo.
Si en agosto del año pasado eran del orden de 25 mensuales, al mismo mes de este 2015 se está llegando al 51.
Esto se está dando en las personas de mayor riesgo, que compran viviendas de menor valor, entre las 1.000 y 1.499 UF, sectores más susceptibles de perder el empleo, por un lado, y a la dificultad que implica tener el 20% para dar de pie.