Factores que explican los altos costos de la vivienda
En las últimas semanas, los medios han informado sobre el aumento del costo de las viviendas a tal punto que se han convertido en un bien cada vez más inasequible para los ciudadanos. Respecto de esta noticia quisiera incorporarme al debate ofreciendo ciertas ideas para la discusión. Primero que el aumento del valor de la vivienda en Santiago no implica que su costo haya aumentado en todo Chile.
Adicionalmente y en un escenario de fuerte centralismo económico y político, es natural que la capital concentre la mayor cantidad de los flujos migratorios en busca de las oportunidades que esta urbe entrega. En términos urbanos, esos mayores flujos migratorios se expresan en demandas de suelo para residencia, equipamiento, actividades productivas, infraestructura, etc. y, en consecuencia, escasez de suelo urbanizable. Finalmente, un principio básico de economía señala que la carestía de un determinado bien conlleva su aumento de precio y, por tanto, es esperable que la falta de suelo urbanizable genere el aumento de precio de los bienes inmuebles que sobre él se emplacen.
¿Eso se resuelve interviniendo las empresas inmobiliarias como lo señala el diputado Gonzalo Winter? Creo que no, porque como ya se señaló en el párrafo anterior, la inflación de precios no radica en la escasez de vivienda sino en la de suelo. Para abordar este escenario inflacionario estimo que las políticas públicas deberían enfocarse en fortalecer los polos urbanos de regiones entregándoles capacidad productiva y de entrega de servicios. Para que estos centros urbanos ofrezcan suelo urbano a bajo costo, deben estar provistos de infraestructura de movilidad atractiva para sus núcleos productivos, centros de servicios y residenciales. Por último, deben establecerse limitaciones a la expansión urbana y estímulos a la densificación en los grandes centros urbanos con el fin de promover el uso eficiente del suelo urbano escaso.
¿Eso implica una intervención del Estado? Sí, y muy necesaria. De lo contrario, el aumento del valor de la vivienda generará tugurización y con ello mayor vulnerabilidad urbana. Demostrado está que la corrección de este mal, una vez ocurrido, es de mucho mayor costo para el Estado que si se focalizara la inversión pública en aquellos centros urbanos deficitarios. Y los datos señalan que esta precarización de la ciudad ya está ocurriendo lo cual habría significado un retroceso respecto de lo avanzado en Chile durante las décadas del 90 al 2010.
Rodrigo Ulloa,
académico de
Arquitectura
Universidad San Sebastián